토지거래허가구역 - 개념, 선정기준 및 요건, 거래절차

안녕하세요~ 토지거래허가구역에 대해 알고 계신가요? 이번 블로그에서는 토지거래허가구역에

대해 자세히 알아보고, 부동산 거래를 진행할 때 주의해야 할 사항들에 대해 알려드리겠습니다.

함께 토지거래허가구역에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

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Ⅰ. 개념

 

토지거래허가구역이란 특정 지역의 토지 거래를 제한하거나 통제하기 위해 정부가 지정한 구역을

말합니다. 이 구역에서는 토지를 매매, 증여, 상속 등의 방식으로 이전하거나, 새로운 건물을 건설

하거나, 토지의 용도를 변경하려는 경우 등에 해당 행위를 하기 전에 반드시 관련 행정기관에게

허가를 받아야 합니다.

 

이런 제도는 토지의 무분별한 개발이나 토지 거래로 인한 토지 가격의 급등을 방지하고, 국토의

효율적인 이용을 도모하며, 토지의 공공성을 유지하는 데 목표를 두고 있습니다. 토지 거래 허가

구역은 특별한 지역적 특성이나 계획적인 도시 개발, 국토 보호 등의 필요성에 따라 지정됩니다.

 

토지 거래 허가 구역은 대체로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토법), 농지법, 산지법 등

에 따라 지정되며, 지역에 따라 토지 거래 허가의 세부적인 기준이나 절차는 다를 수 있습니다.

따라서 토지를 거래하려는 경우에는 해당 지역의 토지 거래 허가 구역 여부와 관련 법령을 반드

시 확인해야 합니다.

 

Ⅱ. 선정기준 및 요건

 

1.     국토법에 의한 토지거래허가구역

국토법에 따른 토지 거래 허가 구역은 도시계획이 추진되는 구역에서 무분별한 토지 개

발과 건축을 막기 위해 설정됩니다. 이에 따르면, 도시계획구역, 도시계획조사구역, 도시

계획시설구역 등이 토지 거래 허가 구역으로 지정될 수 있습니다.

 

2.     농지법에 의한 토지거래허가구역

농지의 무분별한 개발을 막고 농업의 지속 가능성을 보장하기 위해 농지법에 따라 토지

거래 허가 구역이 지정됩니다. 농지법에 따르면, 농업진흥계획이 수립된 지역, 농업회복

및 보호가 필요한 지역 등이 토지 거래 허가 구역으로 지정될 수 있습니다.

 

3.     산지법에 의한 토지거래허가구역

산지의 보호와 적절한 이용을 위해 산지법에 따라 토지 거래 허가 구역이 지정됩니다.

산지법에 따르면, 산림보호구역, 산림복원구역, 산림자원보호구역 등이 토지 거래 허가

구역으로 지정될 수 있습니다.

 

각 법에 따른 토지 거래 허가 구역의 선정 기준과 요건은 상이하므로, 토지를 거래하려는 경우

해당 지역의 토지 거래 허가 구역 여부와 관련 법령을 반드시 확인해야 합니다.

 

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Ⅲ. 거래 절차

 

1.     허가 신청

토지 거래 허가 구역 내에서 토지를 거래하려는 자는 먼저 해당 지역의 행정기관에 거래

허가를 신청해야 합니다. 신청서와 함께 거래 관련 서류를 제출해야 합니다. 이 서류는

거래 내용, 토지의 위치와 면적, 토지의 이용 계획 등을 포함해야 합니다.

 

2.     심사

행정기관은 허가 신청을 받으면 심사 과정을 거칩니다. 심사는 토지의 위치, 용도, 거래

목적, 토지 이용 계획 등을 고려하여 진행됩니다.

 

3.     허가 결정

심사 후 행정기관은 허가 여부를 결정하고 이를 신청자에게 통보합니다. 허가가 부여되

면 거래를 진행할 수 있습니다. 만약 거래 허가가 거부되면 거래를 진행할 수 없습니다.

 

4.     거래 완료

거래 허가가 나면 거래를 진행하고, 거래가 완료되면 이를 행정기관에 보고해야 합니다.

 

이와 같은 절차는 토지거래허가구역의 특성과 토지의 용도, 거래의 성격 등에 따라 다소 차이

가 있을 수 있습니다. 따라서 토지를 거래하려는 경우 해당 지역의 토지거래허가구역 여부와

관련 법령을 반드시 확인해야 합니다.

 

Ⅳ. 거래 제한 사항

 

토지 거래 허가 구역에서는 토지의 매매, 임대, 증여, 상속 등의 모든 형태의 토지 이전에 대해

허가제를 두고 있습니다. 이는 해당 구역의 토지 가치 폭등을 방지하고, 무분별한 토지 개발을 막

기 위한 것입니다. 특히, 다음과 같은 거래 제한 사항이 있습니다:

 

1.     거래 허가

토지 거래 허가 구역에서는 토지를 거래하려는 경우 반드시 행정기관에 허가를 받아야

합니다. 이는 토지의 매매, 임대, 증여, 상속 등 모든 형태의 토지 이전에 해당됩니다.

 

2.     건축 제한

토지 거래 허가 구역에서는 토지 위에 건축물을 신축하거나 기존 건축물을 개조하려는

경우에도 허가를 받아야 합니다. 이는 무분별한 토지 개발을 막기 위한 조치입니다.

 

3.     용도 변경 제한

토지거래허가구역에서는 토지의 용도를 변경하려는 경우에도 허가를 받아야 합니다. 이

는 토지의 용도 변경으로 인한 토지 가치의 급등을 방지하기 위한 조치입니다.

 

4.     거래 제한

토지거래허가구역에서는 토지를 거래하려는 자가 토지의 이용 계획을 제시하고, 이 계획

이 해당 구역의 토지 이용 지침에 부합하는지를 심사 받아야 합니다. 이는 토지의 공공

성을 유지하고, 토지 이용의 효율성을 높이기 위한 조치입니다.

 

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Ⅴ. 국내 사례

 

1.     강릉 경포지구

2018년 강원도 강릉시 경포지구는 국토법에 따른 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

이는 지역 내 무분별한 부동산 거래를 제어하고, 지역의 특성을 보존하기 위한 조치였습니다.

 

2.     제주도

제주도 전체가 농지법에 따른 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 제주도

의 고유한 자연 환경을 보호하고, 농업의 지속 가능성을 확보하기 위한 조치입니다. 제주

도 내에서는 토지 거래를 하려면 농업진흥청장의 허가를 받아야 합니다.

 

3.     세종시

세종특별자치시는 국토법에 따른 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 세종시

의 계획적인 도시 개발을 위한 조치입니다. 세종시 내에서는 토지 거래를 하려면 시장의

허가를 받아야 합니다.

 

이처럼 토지 거래 허가 구역은 지역의 특성과 필요성에 따라 다양한 곳에서 지정됩니다. 토지거

래허가구역에서는 무분별한 토지 개발과 부동산 거래를 제어하고, 지역의 특성을 보존하며, 국

토의 효율적인 이용을 도모하는 데 목표를 두고 있습니다.

 

Ⅵ. 문제점 및 개선방향

 

토지거래허가구역제도는 무분별한 토지 개발과 부동산 거래를 제어하고, 국토의 효율적인 이용을

도모하는 데 중요한 역할을 하지만, 동시에 몇 가지 문제점도 동반하고 있습니다.

 

1.     문제점

첫쨰, 토지거래허가구역에서는 모든 토지 거래에 대해 행정기관의 허가가 필요하므로, 행

정적인 부담이 큽니다. 이로 인해 토지 거래가 지연되거나, 행정 절차에 익숙하지 않은

사람들에게는 불편함이 발생할 수 있습니다. 둘째, 토지 거래 허가 구역은 토지 거래를

제한하므로, 투자를 억제하는 요인이 될 수 있습니다. 이로 인해 지역 개발이 지연되거나,

토지 가치가 하락하는 문제가 발생할 수 있습니다. 셋째, 토지거래허가구역은 특정 지역

에만 적용되므로, 지역 간 불평등을 야기할 수 있습니다. 특히, 토지 거래 허가 구역과

그렇지 않은 구역이 인접해 있는 경우, 불평등이 심화될 수 있습니다.

 

2.     개선방향

첫째, 토지거래허가 절차를 간소화하거나, 온라인으로 진행할 수 있도록 개선하여, 행정

적 부담을 줄일 수 있습니다. 둘째, 토지 거래를 제한하는 대신, 투자를 유도하는 방안을

모색할 수 있습니다. 예를 들어, 토지 이용 계획을 제출하고 이를 심사하는 제도를 도입

하여, 토지의 효율적인 이용을 도모하면서 투자를 유도하는 방안이 있습니다. 셋째, 토지

거래허가구역과 그렇지 않은 구역 간의 협력을 강화하여, 지역 간 불평등을 완화할 수

있습니다. 예를 들어, 토지거래허가구역에서의 토지 이용 계획을 인접 지역과 협의하

여 수립하는 방안이 있습니다.

 

이처럼 토지거래허가구역 제도의 문제점을 인식하고, 이를 개선하는 방향으로 노력한다면,

토지거래허가구역이 국토의 효율적인 이용과 지역 발전에 더욱 기여할 수 있을 것입니다.

 

이상 토지거래허가구역에 대해 알아보았습니다. 다음에도 더욱 흥미로운 경제분야의 

주제에 대해 알아보도록 하겠습니다.